Oppo f1 更新為Android 6.0

F1 Project Spectrum V1.0i Beta -- Based on Android M
測試無任何問題
使用介面設計是一大特色
請參看連結
http://community.oppo.com/en/forum.php?mod=oppo_viewthread&tid=46517

Pokemon Go 測試

結合Google map,讓人走出戶外，但是要小心，路況啊

連結
www.android-apk.com/2016/07/pokemon-go-已推出-附-apk-下載/

nike

小米盒子的 root 4.4.2版本

    近期，入手小米盒子，功能強大，root 後更好用。請自行參考。

彩晶神~麼事

        看起來,似乎有主力持續的拉抬,連4紅後,2次小回,又持續3紅,
看得懂技術分析的,自己評估,也許現在正進行,養的階段,後面看看是否會有套殺 ,

頻果的 iPhone / iPad 開機問題

         最近 ,遭遇開機的問題,別著急, 經過測試解決~
請嘗試 押住開機+home 經過5秒,就會開機 ,如果開機持續異常,請先充電,再試試
真的有電了,測試還是失敗,就必須送修了
 
         提醒,蘋果產品有提供1年保固,

高壓氣體管路直接開孔

     這是違背常理的工程，高壓具有相當的危害性質，為了測試單台空壓機的效率，安排了一家專業的廠商，使用專利的工法，在8bar的管路上，直接開孔。過程約一小時，不會漏氣，不會汙染，8bar的壓縮空氣，對人體是具有危害性，交給專業，才是高效率。

整理節能案

        近期，將會把以往，已經完成驗證的節能案件，整理，發佈供參考。
        大部分，還是以廠務的系統為主，大家一起看看，研究。
       本月，進行中的是離心式空壓機改機案，以往購買新機需求都以出口10 bar,運轉後，因應節能，調降使用壓力，使運轉偏離設計，而改機就是修正這個偏差，通常兩年內可以回收投資。

實價登錄

北中南最高價出爐 2012/10/16 北市最高成交價 落在信義區 低於市場認知 【聯合晚報／記者游智文／台北報導】 不動產交易實價查詢今天上線，最高價交易案件位於台北市信義區松勇路「冠德領袖」，有一戶成交總價2.38億元，含車位每坪近130萬元，低於市場認知的一坪200萬元。另外台中七期豪宅區有一戶豪宅成交到8750萬元、含車位每坪達52萬元，推測成交的建物應是「聯聚方庭」。高雄8月最高成交總價為位於美術館特區的一戶豪宅，成交價達4500萬元，應是「美術之星」。 部分地段 交易行情低於市場認知行情 由於上午查詢網站不斷當機，到底實際交易的價格和市場行情有多少落差，各大房仲表示尚無法判斷。不過，從目前可查到資料中，確定有些地段交易的行情，確實低於市場認知行情，不過也有不少和市場行情相當甚至更高。 至於台北市房價最高的大安區，根據不動產交易實價查詢服務網，8月份大安區成交單價最高的是位於忠孝東路三段上一戶大坪數豪宅，根據謄本資料，應是8月間曾買賣的名宅「朕廈」，揭露資料有兩筆，但是同一位買家；兩筆成交總價各為9780萬、7150萬元，合計約1.69億，不含車位每坪約125萬元。 目前網路上有房仲出售「朕廈」物件，高樓層、開價1.87億，換算每坪約150萬元，

以官方公告的成交價來看，大致和市場認知相當。 信義區用10樓以上大樓住宅來查詢，和平東路有一戶含車位只以每坪49.5萬元成交，略低於市場認知行情。另外位於大安區敦化南路上一戶大樓住宅，不含車位每坪交易僅103萬元，也遠低於市場認為當地住宅至少130萬元起跳。 台中成交總價最高位於七期市政路，根據相關資料顯示，應是「聯聚方庭大廈」高樓層，總成交價為8750萬元，含車位價格為每坪52萬元。 美術之星 高雄最高價 高雄方面，知名的高雄美術館園區的美術東四路，有一戶成交價案件達4500萬，是高雄最高成交總價，根據資料推測是「美術之星」，含車位每坪單價約33萬元。 全文網址: udn房市情報 - 房市新訊 - 政策焦點 - 實價登錄查詢 北中南最高價出爐 http://money.udn.com/house/storypage.jsp?f_MAIN_ID=414&f_SUB_ID=4054&f_ART_ID=275138#ixzz29TJf6icK Power By udn.com

快樂的寶貝

快樂的寶貝,轉載自芬蘭,一位母親的創意,將寶貝轉化為類格林童話的一角.Happy baby, reproduced from Finland, a mother of creativity, the baby into a corner like the Brothers Grimm.

臺灣銀行貴金屬部 提報本週國際金市預期行情

國際貨幣基金(IMF)公布，8月份泰國央行增加黃金準備30萬英兩(約9.33公噸，+7.3%)，累計持有黃金數量為440萬英兩(約136.86公噸)；另俄羅斯央行增加黃金準備11.8萬英兩(約3.67公噸)，累計持有黃金數量為2,716萬英兩(約844.77公噸)，顯示因通膨及美元長期趨貶風險，開發中國家央行持續採取分散資產組合。
瑞士銀行(UBS)表示，因近期國際金價大幅回檔，亞洲出現強勁實金需求，加上歐洲金幣銷售持續暢旺，可望提供金價支撐。該行原對未來國際金價持樂觀看法，1個月及3個月預估國際金價分別為每英兩1,950美元及2,100美元，惟近日內將檢討是否修正該等預期價位。
美銀美林(BOA Merrill Lynch)表示，由於歐美等先進國家實質利率將維持為負值，加上新興國家對黃金需求持續增加，可望提供金價支撐，因此該行仍維持未來12個月國際金價目標價為每英兩2,000美元。
Bloomberg調查美國35位自營商、基金經理人與分析師對短期國際金價的看法，結果有20位(約57%)預期國際金價可能上漲，有6位預期金價可能下跌，另9位看法中立，主要係因9月金價大幅下跌，實金需求增加，可望提供國際金價支撐。此類調查在過去382次中，正確率為57%。
上週國際金價一度跌破120日移動平均線，短期均線呈現空頭排列，不排除國際金價可能朝9/26低點1,534美元尋求支撐，惟短期技術指標KD與RSI自低檔出現黃金交叉，預期國際金價有機會朝頸線位置1,702美元反彈。

2011年度的成效 annual results

2011完成部分

1.外熱式dryer使用
2.無耗氣卻水器安裝
3.機台排熱工程

小計效益
1.20%
2.0.6%
3.4%

合計效益 (年)
以CDA 28000CMH計算
23,000,000 /TWD

2011 annual results
2011 to complete part of the

1 external thermal dryer use
(2) no consumption of gas has installed water
3 heat engineering machine

Sub-total efficiency
1.20%
2.0.6%
3.4%

Total benefits (annual)
Calculated by CDA 28000CMH
23,000,000 / TWD

別讓彭淮南總裁變成下一個袁崇煥!

看到今週刊這篇"6A總裁彭淮南的困局":彭總裁為何不讓錢進台灣？背後有何不為人知的因素？新台幣長期趨貶，對你我財富產生什麼影響？６A總裁應該向全民說清楚。 真是龜覽趴火!台灣的財經媒體除了會作亂,煽風點火吸引點閱率以外,還會作甚麼?這些人到底腦袋中似乎完全沒有任何一絲的社會責任!

台幣低估應升值？央行駁斥<--這篇是央行的說法.事實上台幣還有不能升值的苦衷!



彭總裁1998年上任後,台幣一直維持在30~35元這個區間.十年前台灣發生央票破產事件,當時在某劉大掌櫃策動下.由官股銀行全數吃下央票虧損.之後一連串人謀不臧虧空.造成台灣2001年爆發本土型金融風暴(請看中研院研究員報告).金融體系的敗壞加上2000年後的網路泡沫.讓中央銀行只能採用降息與低利拯救經濟.不過低利率會伴隨一定的副作用:壽險業為了彌補利率與保單紅利之間的損失,必需不斷找尋較高報酬的標的.唯一的出路就是投資海外資產.至今,國內壽險累積的海外資產已經高達3兆!(壽險資金運用 海外投資估破3兆).只要台幣升值1元.整體壽險業台幣計價淨值就少掉940億!

當然壽險也會作避險.但避險是要錢的!若成本0.5%,一次避險就會吃掉150億的收益.也因此.當台幣升值,或者變幻無常時.壽險業就會陷入持續虧損的慘況.2008年底金融海嘯時,台灣全體壽險業淨值幾乎變成負值.至今資產已隨股市大幅回升.但壽險業體質強度,仍遠低於2007年之前的狀況.1997年後日本壽險業出現一波大破產潮.就是在利差損,股市跌,與匯率過度波動三重夾擊下不支倒地.1980年~1995年,美國利率從17%降到6%.而2000年後台灣壽險業能買到的海外資產利率.只有0.5%~5%.能承受的波動會遠遠比日本壽險業低.

當台幣升值時.光是金融業的問題.就足以引發台灣經濟重創.更何況還有電子業外銷的競爭問題.尤其在美國消費意願大減後.新興市場競爭極為激烈.2008年初有心人士炒作了一波台幣(請看:台幣升值對台股效應與普拿疼相同 )就造成了之後電子業慘賠,金融海嘯後的復甦韓國電子業獲利已經在創歷史新高,但台灣電子業才剛開始轉虧為盈.所幸彭淮南總裁在7月主動發動台幣貶值(請參考:台灣央行掌控匯率的手段 )那次的放血早早清掉了過多的熱錢.2008年底時全球風雨飄搖,每個新興市場都可以隨意傳出危機.熱錢急撤.但所有謠言就是不會談到台灣!這都要歸功於彭總當時的遠見.在主導台幣貶值之前.彭總為了打擊通膨與熱錢,又要避免升息擴大利差引誘升值預期.因此08年6月調高存款備率.讓當時已經在下跌的股市加速.被稱為"彭淮南跳空缺口".這兩個動作.與當時政府炒房炒匯灑錢擴大內需完全背道而馳.許多評論認為彭總裁與執政當局從此產生無解的心結.

事實上有心結的可能不止是政客.還有一大票人與某些媒體在2008年初吹捧台幣將狂升,眼睛瞇一下台股就會上萬點.在彭老的鐵腕下極可能產生巨額虧損,懷恨在心..

現在經濟似乎有些好轉.媒體上又出現了吹捧台幣的聲音.近期亞洲央行都在同步阻升自家貨幣,中國寧願背負全球失衡原兇,承擔貿易報復,股市下跌風險也不讓人民幣升值.日本新政黨嘗試放任日元走升半年後.換財長重拾阻升態度.媒體竟然完全無視.而且這次不同.今週刊竟然把矛頭指向彭老!恰好前幾天有一個保障任期的官員"自動請辭",又通過了某個法案確認央行不是獨立機關.稍作聯想就會讓人不寒而慄!

彭老若走人,可能有無數的國際機構等著高薪挖角.天天與老闆唱反調更容易讓人倦勤.這時若輿論成型.央行與國際熱錢的對抗會更顯孤獨,全民最大的損失與憾事真的有發生的機率.身為一個網路鄉民.只要讓更多人知道這件事.多一個人聲援,或許網路的力量就能夠阻止這次媒體看起來很像陰謀的炒作!

如何設定股票停損點:

1. 停損時以不要超過10%~15%為宜

2. 要設定比較好的停損點前提是買股票時不能追高,因為如果買的價位太高一停損可能就超過15%了

3. 如果股價收盤時跌破20日平均線可考慮停損

4. 如果日KD及日MACD幾乎同步向下死亡交叉宜停損

5. 如果收盤時跌破帶大量的支撐區宜停損,此可由日K線圖可看出,或者到蕃薯藤首頁,然後點股市,輸入股票代號後按下查詢,點選技術分析後選壓力支撐20日, 進去之後你就可以看出成交量都集中在那個價位,那個價位可能就是主力進貨區或出貨區,即可判斷出支撐或壓力了,如果跌破重要大量支撐區宜停損

6. 跌破日線圖上升趨勢線宜停損,此上升趨勢線不可畫的太陡,大概45度到60度為宜

7. 如果遇到個股重大財報利空隔天宜跌停價直接賣出

以上為中短線停損點,下面再告訴大家中線停損點,但比較不建議以此方法停損,因為等到中線停損訊號出現一般都已經賠了很多了

1. 週KD高檔死亡交叉

2. 週KD與週MACD幾乎同步死亡交叉

3. 週新價三線翻黑

4. 股價收盤時跌破週線之上升趨勢線, 此上升趨勢線不可畫的太陡,大概45度到60度為宜

出現以上中線賣出訊號時,持股者宜立即降低持股成數,持有基金者宜部份獲利了結 http://blog.xuite.net/gls.d794066/ssh2034/11500892

賴憲政~「不景氣，照樣賺」

一書，頗有所穫，整理筆記如下~~~
◎報紙上利多卻登在小版面的股票，可以先買一點，幾天後，消息越作越大，即是賣出訊號。
◎不輕信媒體消息、外資報告、法人訪談，因為媒體是作手的幫兇；消息可能是假，公司發言也可能是陷阱。
◎逆向思考、反向操作，反而安全，成功穫利。
◎停損點以5日線或10日線或10%為依據；停損是在股市長久生存必要之技。
◎基本分析與技術分析彼此互補，長線者，基優先於技，短線者，技優於基。
◎台股幾乎每年都有一次大跌，此時進場應以龍頭股或跌幅前五大者為選擇標的。
◎觀察生活中的供需問題。選對股票，買錯時機，還是無法賺錢。
◎好股票六大要件：無不良紀錄、財務健全、營收成長力道強、股性好、股本小、資產雄厚。
◎危機入市是指嚴重被低估的股票，以"少量介入"逐步加碼"來買股。
◎低價之後還有更低價，不要認為低價股就沒有跌幅空間了；雞蛋水餃股很可能是營運出問題。
◎有價值的東西就不算貴，沒價值的東西一塊錢都叫浪費。
◎基本面選股：1.過去三年都有盈餘；2.本益比低於市場平均；3.營收或營餘成長力道大於同業；4.配息率高於75%，5.殖利率6%以上；6.成長動力來自新產品、新產能、新訂單、新市場
◎指標股特性：1.開盤就漲停，掛進量超大，鎖到收盤。2.九點半以前漲停，且成交量超級大。3.成交量爆增，第一次進入熱門股排行前十名。3.盤勢不佳時，逆勢上漲的股票。4.領先大盤反彈或回跌。
◎量價關係五大準則：1.在多頭結構是上漲量增，下跌量縮。2.在空頭結構是下跌量縮，反彈量增。3.量價背離，尤其二度背離時，快溜。4.頭部或底部爆天量，都是反轉訊號。5.人工雕琢的股票(小型股)不能用傳統量價關係衡量，應排除在外。
◎頭部賣出訊號：1.高價圈出現長大黑棒。2.高價圈出現長上影線。3.高價圈出現十字線。4.高價圈出現跳空缺口。5.高價圈出現m頭(頭肩頂)型態。6.長線上升趨勢線跌破。
◎底部買進訊號：1.低價圈出現長大紅線。2.低價圈出現長下影線。3.低價圈出現十字線。4.低價圈出現跳空缺口。5.低價圈出現w底(頭肩底)型態。6.長線下跌趨勢線突破。
◎停損停利公式：買進後產生10%的虧損，斷然出場；買進後賺30%，獲利出場。買進後每漲3%就加碼，直到開高走低幅度超過5%，或下跌3%之日，全部賣出。
◎多頭趨勢操作策略：不預設立場，不預設壓力，只要多頭趨勢不變，持股抱牢。萬一趨勢線跌破時，斷然退出觀望，等到重新站上趨勢線時再進場。
◎空頭趨勢操作策略：不預設立場，不預設支撐，只要空頭趨勢不變，不必中途進去搶反彈，股價下跌有如半空中掉下的劍，在未落地之前，誰接都會受傷。等到突破下降趨勢線時，再翻空為多。
◎向下修正幅度小於大盤的股票，才有攤平的價值，否則越攤越貧。利用價差攤平，波段操作，可降低被套牢的機率。
◎拉回找買點，不如拉回買早點。套牢是投資的開始，暴跌是致富的良機。

Pigtail Connector保壓壓力判定準則

增加Pigtail Connector保壓壓力判定準則，將現有鋼瓶更換紀錄表單新增壓力變化率比對。
理想氣體方程式：PV=nRT
查理定律：n、T固定下，P與T成正比
波查定律: n一定時，PV/T=R
V、n、R為固定係數
開始時壓力：P1V1=nRT1
結束時壓力：P2V2=nRT2
P2/T2=P1/T1
P2理論值：(P2+14.7)/(T2+273)=(P1+14.7)/(T1+273)
P2理論值=〔(P1+14.7) * (T2+273)〕-〔14.7*(T1+273)〕/ (T1+273)
ΔP%=(P2-P2SCADA)/P2SCADA*100
判斷基準：ΔP＜0.5% 判定保壓通過。

第二篇財富檔案中

最後我把書中所提到的"有錢人和窮人不一樣的17種思考方式和行為"整理出來給大家參考。

01. 有錢人相信：我創造我的人生。窮人相信：人生發生在我身上。

02. 有錢人玩金錢遊戲是為了贏。窮人玩金錢遊戲是為了不要輸。

03. 有錢人努力讓自己有錢。窮人一直想要變有錢。

04. 有錢人想得很大。窮人想得很小。

05. 有錢人專注於機會。窮人專注於障礙。

06. 有錢人欣賞其他的有錢人和成功人士。窮人討厭有錢人和成功人士。

07. 有錢人與積極的成功人士交往。窮人與消極的人或不成功的人交往。

08. 有錢人樂意宣傳自己和自己的價值觀。窮人把推銷和宣傳看成不好的事。

09. 有錢人大於他們的問題。窮人小於他們的問題。

10. 有錢人是很棒的接受者。窮人是差勁的接受者。

11. 有錢人選擇根據結果拿酬勞。窮人選擇根據時間拿酬勞。

12. 有錢人想著：如何兩個都要？窮人想著：如何二選一？

13. 有錢人專注於自已的淨值。窮人專注於自己的工作收入。

14. 有錢人很會管理他們的錢。窮人很會搞丟他們的錢。

15. 有錢人讓錢幫他們辛苦工作。窮人辛苦工作賺錢。

16. 有錢人就算恐懼也會採取行動。窮人卻會讓恐懼擋住了他們行動。

17. 有錢人持續學習成長。窮人認為他們已經知道一切。

窒息

維修儲槽墜３米 吸入顯影液奪命 ( http://1-apple.com.tw/)


X光電台中廠昨發生工人兩死三傷工安意外，死者藍X的父親（中）在認屍後哀痛不已，由家屬攙扶至一旁休息。李明憲攝

【都會中心╱台中報導】台灣最大面板廠X光電台中廠化學房昨發生嚴重中毒意外，釀成兩死三傷。兩名維修顯影液儲槽的工人，先後掉落約三公尺深、底部還有約十公分殘留顯影液的槽底，疑因吸入過量醚類或二氧化碳濃度過高，缺氧窒息雙雙不治；另三名員工救援兩死者時，身體沾到顯影液體中毒，急救後則無大礙。檢警將調查意外真正的原因，並會同法醫相驗了解死因。

中科管理局環安組組長張秀美表示，初步調查，承包維修顯影液儲槽的朋X公司昨天下午三時許，派出四名員工阮X、藍X、賴X、許X會同X公司的工程師劉X，進入X光電台中廠三期廠區化學房顯影液（製造液晶面板用）桶槽維修，該桶槽高約三公尺、寬約二點五公尺、重達二十公噸，內層為塑膠、外層為不鏽鋼。
台中榮總毒物科醫師毛X轉述受傷的許X說法，該化學桶槽入口僅能容納一人進入，藍X首先進入槽內，但進入約三分鐘後，另外四人發現他浮在水面上，許X、阮X、賴X、劉X依序下去搶救，當他們將藍X身體綁上繩索拉出桶槽時，卻發覺阮X不知何時也昏迷跌入桶槽中，另三人趕緊再下桶槽內將阮X救起。

送醫時未戴面罩
五名傷者在下午四時許，陸續送到台中榮民總醫院急診室急救。許X跟醫師說：「當時空氣中沒有特殊味道，氧氣濃度表也標示為百分之二十一的正常濃度。友達廠中共有四個相同的顯影液桶槽，「以前洗過好幾次都沒事，搞不清楚到底出了什麼狀況？」但五人送醫時都沒有戴任何防護面罩或裝備。
台中榮總急診部主任王X說，藍X、阮X到院時出現臉色發黑、結膜充血、肺水腫現象，雖然兩人到院前都已經沒有生命跡象，但院方仍極力搶救，過程中，還發現兩人氣管不斷湧出水來，推論應該是中毒昏迷後掉入水中溺水，但真正死因有待法醫解剖才能確認。
至於另外三名傷者，經給予氧氣、點滴治療後，昨晚血氧濃度檢測都正常，只有許X還有輕微鼻塞症狀，再觀察十二小時如無恙即可出院。

葬儀社人員將死者藍X的遺體移往醫院太平間。李明憲攝

今驗屍釐清死因
毛X分析，槽中的彩色濾光片顯影劑有碳酸鈉、碳酸氫鈉、離子性界面活性劑、非離子性界面活性劑及水等五種化學藥劑，他依這些化學劑可能交替作用產生的毒氣及死者症狀，研判死者昏迷可能與抑制人類中樞神經系統導致昏迷的醚類，或可能中毒的氰化物有關，但「氰化物可聞到特殊杏仁味，但三名傷者都說沒聞到特殊異味。」也可能是二氧化碳濃度過高，致死者缺氧昏迷。
中科管理局長楊文科強調，這起事件友達已依規定通報，事發原因將訪查現場目擊員工及救援員工。
保二總隊中科分隊警務員黃X表示，該分隊將偵訊受傷員工及死者家屬外，今天將報請檢察官及法醫相驗死者屍體。
X公司化學工程處長蘇X說，死者阮X、藍X有多次處理類似桶槽的工作經驗，工作時都有遵守標準作業程序，先進行桶內的抽氣和換氣，確認桶內含氧量達到百分之十八以上才進入，且進入前，都有佩戴防毒面具及穿著防護衣，但意外真正原因，將靜候檢警調查。


X光電台中中科廠昨發生工人兩死三傷的中毒意外。翁清雅攝

X：配合調查
X昨晚兩度發表聲明，首次聲明中指經該公司承包商於昨下午三時進入台中廠區進行顯影液桶槽維修作業時，聲明先指稱：「疑似佩戴防護疏失，造成意外。」且強調現場沒有任何X員工受傷。而友達第二度發表聲明則未提防護問題，僅強調：「經初步判定桶槽內含氧量符合安全標準。」該公司將配合調查，以期儘早釐清事實真相，未來也會加強管理承包商，避免再發生類似事件。
放大圖片
台中榮總急診部主任王X說，2名死者經急救仍回天乏術。


X公司處長蘇X（左）及X台中區X廠長說明案情。翁清雅攝

X


1
藍X昏迷躺在顯影液儲槽內，許X、阮X、賴X、劉X趕緊陸續爬進槽內搶救。
放大圖片


2
許X等人協助用吊繩將藍X吊上去後，突然發現阮X不知何時也跌入槽內液體中昏迷，趕緊將他也吊上去。
X中毒意外死傷名單
【死亡】
藍X（男，28歲）
阮X（男，26歲）
【傷者】
賴X（男，28歲）
許X（男，38歲）
劉X（男，34歲）
※資料來源：台中榮總急診部主任王立敏、中部科學工業園區管理局
放大圖片


X中毒意外可能原因
資料來源：台中榮總急診毒物科醫師毛彥喬

cost down 200903

計畫
1.BUNDLE 評估變更為 TUBE TRAILER
2.GAS BOX LEAK CHECK FOR EXHAUST
3.GAS YARD 導入能源管理

4.TOOL 大用量評估/檢核/減量

有錢人絕不會犯的五大購屋錯誤

住展 ( 2008-03-05 )文章提供／住展雜誌


在Ｍ型社會中，為什麼有些人會有錢？通常是因為他們過去所做決定，對的次數較多；相對地，為什麼大多數人賺不到錢？因為他們常依照自己的直覺做決策，所以常被套牢！「率性而為」如果能賺到錢，則大多數人都會賺到錢，但事實往往不是如此。

購屋錯誤一有錢人不會先買小屋，後買大屋

一般人依直覺思考購屋，總是會依自己的能力，先買小屋再買大屋，由小而大，循序漸進。但這種作法只會造成終其一生頂多有個棲身之所，但卻無法從投資購屋中賺到錢，而躋身富人之列，為什麼呢？

首先，是因為小屋雖然便宜，但增值性有限，每一次購屋要等到景氣來臨，才會有大賺頭，但通常一次要等七至十年。

大家想想，買一戶小屋，要等七至十年，才有機會大漲一次，當機會到時，除非是將小屋賣了，不再投資購屋，否則賣了小屋，再換大一些的房屋，不但無法獲利落袋，反而還要再投入更多的資本。

然後，又要花個七至十年等其增值，即使一生順利，也頂多換個三、四次，換到一幢最大坪數的房屋後，很可能還等不到該屋的增值，就已「蒙主寵召」，讓政府坐抽遺產稅了。在其一生之中，皆處於投資的「等待獲利期」中，而真正獲利者，不是其子女，就是政府，「一生打工，如竹籃打水一場空」。既期待又怕受傷害成為其一生投資的寫照。

自住屋難獲利

其次，由小而大的購買行為，通常會捨不得與自住行為區分，也就是說，投資人所買的房屋可能大多用來自住，自住的房屋是無法投資獲利的！

因為即使房屋愈換愈大，但當想將最大坪數房屋出售時，常會捨不得，因為想到如果房屋被賣了，自己就沒有房屋可以居住，子女就會無家可歸，於是在情感上就會捨不得出售。

結果一生只會擁有一幢自用的房屋，自然也不易從房地產投資中獲利，而成為與投資獲利無緣的「屋奴」。

任何一個希望從事房地產投資的人都必須了解，「自住」和「投資」是兩件事，如果想要「自住」，依照自己經濟能力由小而大，一生做個「快樂屋奴」，是沒有問題的。

但如果想要投資獲利，則必需和自住的房屋分開，要由大而小，因為，如果先買一戶大坪數的房屋，等到一次景氣（也許七至十年）來時，即可將房屋出手獲利。此時，可有二種作法。一是手中握好現金，等房屋跌價後，再進場購買，則可安穩將獲利落袋（先售後買法）；另一種則是同時再購買一戶小些坪數的房屋，則可馬上實現獲利（以大換小法）。

率性而為可行

如果投資人真正瞭解這二種投資獲利方法，則房屋雖然即使愈買愈小，但每次的景氣（七至十年）都會為自己帶來獲利的機會，在有生之年，至少可以賺取三至四次，甚至更多次的獲利機會。

這種做法唯一要克服的是自己的直覺式思考方法，我要再提醒一次，如果依直覺「率性而為」的投資可以賺到錢，則有錢就不會是只有少數人的專利。

購屋錯誤二有錢人不會先買郊區，後買市區

依一般人依直覺思考購屋，總認為應該依照自己的經濟能力先買郊區，後買市區，最常聽到的聲音是「台北市的房屋已經太貴了，買不起，只好先買台北縣（甚至更偏遠的地方）！」就投資的角度而言，這是一種風險極大的錯誤，為什麼呢？

因為郊區通常是區位較差的地方，我們每一個人都知道房地產投資的三大鐵則是「區位！區位！區位！」意思是說，寧願不要投資，也千萬不要購買區位不好的房屋，「只要台北一張床，不要台東一間房」在在說明了區位對於投資的重要性，而郊區就代表了區位的不佳。

區位不佳就代表了未來增值空間有限，風險卻很大。由過去幾十年的經驗，我們可以看到許多郊區的房屋，在每一次的景氣時，大量築「夢」，讓許多無經驗的投資者與首購族，因為價格便宜，歡天喜地的購買，後來卻多遭套牢，遭到價格被腰斬，甚至再腰斬的命運。

每一個人都知道，當景氣來臨時，是郊區房屋的漲幅大？還是市區的漲幅大？當然是市區的！那為什麼還要去投資購買郊區的房屋呢？

同樣的例子，有許多新開發區的房屋，其價格雖然較市區便宜，但其情況卻亦相同，即使該區域有增值潛力，大多也已經反映在價格之上（超漲），要等到真正投資獲利，至少都是十年以後的事了。

更可怕的是，所築的「夢」如果發生變化，例如該開的捷運不開了，該蓋的學校不蓋了，該有的設施不建了，就會產生極大的跌價風險。

根據過去的經驗，一個新開發區的成熟時間，幾乎沒有少於十年的，例如信義計畫區的成熟花了超過二十年、淡水新市鎮的開發，經過十年仍是荒草一片。依此經驗，大直及南港重劃區，沒有再十年是無法成熟的。因此，如果想要投資房地產獲利，千萬不要因自己經濟能力的考量，而先投資郊區，後投資市區。

購屋錯誤三有錢人不會先買中古屋，後買預售屋

一般人依直覺思考購屋，總認為購買中古屋（或成屋）因為看得到，而且價格通常也比預售屋低，所以安心購買。其實根據房地產投資的角度，中古屋是比較不具備有投資獲利機會的，為什麼呢？

首先，中古屋所購買的是「現貨」，是一種以大賺小的投資模式，也就是說必需先投入一大筆錢（即使部分是銀行融資），然後坐等增值。

依上述的經驗，每次景氣的時間大都要七至十年，所以在如此漫長的等待期中，每一天都必須支付機會成本（opportunity cost），即使有人會說，中間會有租金收入，扣掉利息，至少應該還會有些賺頭。

但如果投資人真正拿計算機打打，目前市場上的中古屋，不論是何種產品，其租金收入通常在三％至五％之間，而銀行利息就要付出約二％至三％（甚至更高），如果再加上租金所得稅，以及房屋稅、地價稅，以及各種維護費用，即使不算折舊都不一定會賺錢，這些成本都還不包含如果遇到不良的租客，欠租或賴租，以及客戶更換中所造成的空置期損失，如果真正細算，獲利其實是極低的（有些甚至還貼上機會成本的損失）。

預售屋潛力佳

但投資預售屋就沒有這些問題，雖然，一般而言預售屋的價格較高，但在未來三至五年裡，投資人通常只要付出房屋總價的十五％到三十％，而在這段時間裡，所有的稅費，如房屋稅、地價稅，甚至土地增值稅都是由賣方（建設公司）支付。

相對的，如果房屋有增值，則一ＯＯ％的增值皆完全由投資人取得。甚至如果在房屋尚未蓋好時即已出售（轉售），則通常連所得稅都可以省下來。

根據歷史經驗，在每一次的景氣來臨時，往往購買預售屋者的獲利，都遠遠大於出售者（建設公司），就是最好的例子。

除此之外，如果房屋漲價的數額相同，預售屋的投資報酬率至少會是中古屋的三倍以上。

因此，如純就投資的角度而言，有錢人很少會購買中古屋的，因為中古屋基本上不是一種好的投資標的。

其次，回到景氣時間，如果每七到十年才能有一次景氣的機會，對於投資預售屋而言，因為其通常有三至五年的興建期（房屋才會蓋好）。

所以，相對於中古屋，其等待增值的壓力減輕了極多，許多投資人往往在房屋尚未興建好時，即已投資獲利，這是中古屋所無法比擬的。

我必須再提醒一次，預售屋的投資機會只有在台灣才有，世界上許多地方，雖然也有類似的名稱，但不是預付款（Down Payment）要很高，就是購買期較晚（如中國大陸有必須在結構體完成才能預售的規定），甚至嚴格限制了銀行貸款的方式與成數，這些都將預售屋的投資優勢做了較大的限制。

只有在台灣，沒有這些限制，也才有最佳的預售屋投資機會，投資人怎能不把握？

購屋錯誤四有錢人不會先買景觀，後買區位

一般人依直覺思考購屋，總認為有「景觀」的房屋會有較大的增值，因此每當許多廣告打出「景觀住宅」，總能吸引到許多人趨之若鶩。但事實上，景觀的價值是必須加以檢驗的。

一戶有景觀的房屋，當然比沒有景觀的房屋要好，這是不需要討論的，但是真正的問題是，那一種景觀能讓房屋增值？

就投資的角度，郊區的景觀是不值錢的，例如在北海岸地區，每戶房屋都能看得到海景，例如在新店安坑地區的山坡地住宅，幾乎每一戶都能看到青山綠水，但為什麼入住的人並不多，而其房屋價格的增值又十分有限？不是常聽人說「百萬豪宅，千萬景觀」嗎？

景觀要值錢是要在市中心的景觀，因為在市中心的景觀是「稀有品」！例如在台北市區大安森林公園邊的住宅，每坪已經衝破百萬元；例如中永和的四號公園旁的住宅，每坪也至少超過四十萬元，為什麼呢？

因為在市中心的景觀是稀有的，也才有增值的條件。相對地，如果在郊區，景觀就不是「稀有品」，幾乎每一戶房屋打開窗戶都有景觀，這時候，景觀就不值錢了。

最好的例子是前幾年有許多久居都市的「窒息族」，為了爭取景觀，紛紛到合歡山蓋別墅（也有到宜蘭蓋農舍的），認為該區的景觀已是台灣之最，不但可以生活的健康，其房屋價格亦必然會增值，但是，那些房屋在這一波大台北地區平均房價幾乎上漲了五十％的波段中，不但沒有增值，反而乏人問津，有些人甚至還悄悄的又搬回了都市，這是什麼道理呢？

還是「物以稀為貴」的道理，景觀不能產生價值，「稀有的」景觀才有價值。即使在台灣首善之區的信義計畫區中，真正能有景觀的房屋不到二十％，而其中還有有些景觀是許多人所不喜歡看到的（如墳墓、隧道、或是高架橋）。

因此，即使在信義計畫區內，每坪房屋的價差，也有相差到一倍的，在如此小的區域中，已有這樣大的差異，在都市中各區域間的價差自然就更大了。

對於有錢人而言，一定是先選區位，後選景觀，因為就投資的角度而言，在Ａ級區位的Ａ級產品，必然是東方不敗，永遠會贏的產品，但在Ａ級區位的Ｃ級產品卻是另一種會增值而可以獲利的產品。

最近在信義計畫區內的國民住宅，每坪也賣到五、六十萬元，就是最好的例子，不要迷信景觀，「稀有的」景觀才有增值的潛力，而大部分廣告上所標示的景觀，都不具備有「稀有性」！

購屋錯誤五有錢的人不會先買建材，後買品牌

所謂「外行看熱鬧，內行看門道」，一般人依直覺思考購屋，總認為房屋如果建材用得好，就一定愈增值，因此，只要看到售屋廣告上說「四面石材，進口設備」，就芳心大動，衝動購買，但後來卻多無法享受較大的增值，為什麼呢？

以往，在許多建築師的訓練中，總認為蓋房子要像蓋碉堡、蓋古堡，要實在、要堅固、要遮風、要避雨，因此大量採用石材，由外而內，幾乎是在興建一棟一棟的城堡（以往在他們教科書上的例子，也多是古堡）。

但隨著時代的進步，人們逐漸發現，住宅是要讓人住得舒服，而城堡並不能讓人住得舒服，（如果大家去看過城堡就知道，城堡只能讓極少數人舒服，居住其內的大多數是不舒服的！）。

如果要讓人們在房屋內舒適的居住，風調雨順，節能省源已成為目前世界的主流。

最好的例子是前些日子，大連市蓋了一批豪宅賣給美國最大電腦公司的高級主管住，全部都沒有採用石材，記者問開發商原因何在？該開發商回答，因為該電腦公司的安全部門會先檢查每一幢房屋，如果輻射量較高，就不會同意讓該公司主管居住。

天然石材由於來自地底，多少都會含有輻射量（另一種型式的輻射屋），很不容易通過檢驗。在台灣的許多建設公司還在迷信石頭城堡的同時，世界上包含中國大陸都已經積極的在改變。

在台北市有許多擁有好品牌的建設公司，其建築物已經愈來愈少用石材，具有環保特性的鋼材、玻璃，以及可以大量通風並節能省源的門窗已經悄悄地出現在我們的四週。

具有「未來性」的房屋才具有增值的潛力，在很多外行人還在看建材、設備的時候，重視環保節能的「新好宅」已經逐步出現。

因此，有錢人已將注意力由原先的建材、設備移轉到對品牌的重視，唯有具有好品牌建設公司的產品才能經得起時間的檢驗。

在許多「一案公司」的售屋廣告還在強調其所聘用的規劃及施工團隊是如何有名，及其建材設備是如何地系出名門的時候，不知道真正有品牌的公司是不需要這些包裝的。

例如雙Ｂ汽車會打方向盤或是輪胎是什麼人設計或是什麼人製造的廣告嗎？

同樣地，LV皮包會打所用的皮或鈕扣是什麼人設計與什麼地方製造的廣告嗎？

品牌的精神即在告訴消費者，只要你買了我的產品，我負責到底，是誰設計、誰製造並不重要，而是本公司有多久的歷史，過去提供過什麼樣的產品，什麼樣的服務；現在，對於世界潮流趨勢有什麼樣的瞭解與什麼樣的判斷；未來，要提供什麼樣的產品、服務與責任，如果消費者認同了，就購買，這就是品牌。

為什麼有錢人會願意多花些錢購買有好品牌的產品，因為好的品牌自然具備了未來性與增值性，請特別注意，愈能夠掌握未來產品趨勢的好品牌公司，才愈能讓房屋增值。

有錢人的抉擇

有錢人為什麼會有錢？就因為常能掌握致勝觀念做決定！沒有錢人為什麼會沒錢？就是固執己見，常憑著自己的直覺與感覺做決定。

世界上，能掌握致勝觀念做決定的人少，憑直覺思考做決定的人多，自然會造成少數富者愈富、多數貧者愈貧的Ｍ型社會，如果我們真正希望投資房屋獲利，自然應該要向有錢人學習致勝觀念！

前陣子十分暢銷的「富爸爸與窮爸爸」系列書籍，所要傳達的觀念，就是富者為何會富的原因是有正確觀念，而正確的觀念卻往往與大多數人所習慣的直覺思考的結果相反，所謂「學而不思則罔」，要讓一個人瞭解，他依直覺思考的結果往往是不正確的，已經十分困難，如還能說服他改採正確行動更是難上加難，但這卻是走向有錢人道路的唯一方式，祝大家投資順利！


（本文作者為：股票上市公司基泰建設總經理 馮先勉 博士）更多房地產文章，請參閱住展雜誌321期